物業管理與圍標(二)

新建樓宇日多，物業管理需求有增無已，但物業管理公司水準不一，更有用盡方法斂財，雖然物業管理業監管局[物監局]採發牌制度，惟規管不足，本文促政府訂立收費標準。另外，鑒於有利用法律漏洞，大廈立案法團[立案法團]或業主委員會[業委會]被不法份子滲透，以至維修的承辦商及顧問公司，均受不法份子控制，小業主任由剝削，怒不可言。本文認為政府應訂立更嚴密法則，增加各方面投明度，防止非法活動。

建議：物監局除了監管物業管理公司，亦監管立案法團、業委會、及參與有多業權維修的顧問公司和承辦商。

一) 香港住宅有三種管理形式

1.單幢式的所謂三無大廈，沒有業主立案法團，沒有任何業戶組織，和沒有管理公司的大廈。針對此，政府去年(2025)推行「大廈管理專業顧問服務計劃」。這些均屬於很舊的樓宇，隨着市區重建，問題將隨時間消失。

2. 有成立立案法團，法團須依法例註冊，成員要登記，並有一定法律責任。業戶數目多的均聘請專業管理公司，業戶少的也自行聘請工作人員。立案法團對物業管理有最終決定權

3. 依公契賦與附例成立的業委會，惟大廈管理事務全由地產發展商屬下的管理公司操作。

業委會與立案法團不同，簡單的說，業委會屬非法人組織(non legal entity)，管理公司不一定要跟從業委會決定，而業委會不能轉換管理公司。

民政事務署多時被邀參加一些重要會議，一般只屬過場式的禮儀，多不會發表意見，亦不接受現場投訴。

二) 業主立案法團與業主委員會的成立和質素

1. 業主立案法團成員純義務性質，成員其中主要骨幹數人每月可支取象徵式的津貼，不少且自動放棄這俗稱車馬費，由於要定期開會及跟進大小事項，找有志和有識之士擔當不容易。

2. 業主委員會是根據大廈公契賦與附例成立，見於大型發展商的物業，成員亦是義務性質。

3. 無論是立案法團或業委會，成員多時拉雜成軍，對物業管理認識水準參差，甚至基本管理概念也缺乏。會議一般是由管理公司安排，兩者既合作，亦存在利害關係，又容易謀出對業主不利的事。

建議：

‑立案法團或業委會成員，最少一位須有由物監局認可的資格。物監局可舉辦簡單課程，教授物業管理基本知識和法律概念。立案法團或業委會亦可外聘有該項認可資格人士，以大廈業主利益為依歸，每屆以合約形式，一般而言，立案法團或業委會每年開會次數不多，支出不會很大，收費亦可視乎住宅單位多少而定。

‑立案法團或業委會成員，須通過警方背景審查，防止黑勢力滲入。

‑業委會屬於三不像，既非法定團體，又無實權，長遠而言，政府取消業委會，代之以立案法團，阻止物業管理公司托詞逃避業主監管，及物業管理公司不能施行單邊決議，例如任意加管理費。

三) 立案法團與業委會負責範圍

大廈物業管理分幾個大範疇，保安、清潔、公眾地方維修，大型屋苑有設立會所和園藝打理等。管理公司一般把上述外判，有規模的管理公司有標準合約藍本，或增修草擬不同內容，包括工作範圍，所需人手，然後向外招標。法團或業委會和管理公司可商討特別條款，或加入條文。

四) 招標形式

1. 登報公開

此方式難以控制入標數目，需花大量時間審核資格過往背境等。可靠性reliability不易評估。

2. 邀請管理公司名單上的承辦商

好處是入標數量有限制，入標承辦商資格事先已批核，符合條件，有過往紀錄查核，可靠性較高，爛尾機會較低。弊端是競爭小，且容易有默契造成圍標，俗稱分餅仔。此方式港鐵物業管理採用，惟經常被詬病中標價較市場為高。

無論是公開招標，或有指定的承辦商名單，圍標情況均可發生。政府推出的「招標妥」指引，內容空泛，騷不着癢處。

建議：維修有多業權物業的承建商須有物監管註冊登記，股東及董事名單及主要人員須經警方審查背景。市民可網上查閱，包括近期承辦工程的物業資料。

五) 大維修與顧問公司

政府法例，樓齡三十年以上有強制驗樓計劃，舊建築物維修涉及龐大費用，亦需要專門評估，一般先聘用顧問公司，作出建議，然後招標承辦。立案法團成員一般對維修專業認識不多，管理公司職員亦未必有全面認識，不法之徒容易滲入，近期新聞有不少報導，此處不贅。

建議：維修有多業權物業的顧問公司須有物監管註冊登記，股東及董事名單及主要人員須經警方審查背景。直接參與工程商議及審議者須備相關資格，供市民網上查閱，包括近期承辦工程的物業資料。

六) 管理公司

管理公司與立案法團間的合約本應是純商業的需求關係，收費是雙方協議，本文提出的是港鐵公司管理的物業，由於住戶組成的業委會無法定權力與港鐵達成協議，一切收費標準是港鐵單方面釐定，故此政府應清晰設定一套準則。現時港鐵的收費如下-

-每年從業戶所收的管理費收取一定的百分比。

-大廈所有支出費用再抽取8%，包括電費水費等。

如果是外判維修工程，港鐵須花時間跟進，收取費用還可說得通，8%是否合適的附加費，值得商確，且容易做成揮霍開支，如影印紙，電費等，無理由抽取附加費，這導至花費愈多，收入愈高的無止境誘因，再者，支出不受任何規管是一大患。有人提出通告等訊息，可透過電子方式傳送業主和有關業戶，及張貼於顯眼地方，每次可以省卻大量人力物力逐戶派送動輒以萬計的紙張。下午五時許，太陽仍然高照，公眾露天地方已燈火通明，浪費電力。

七) 管理公司負責職員，立案法團或業委會成員，物業顧問公司和承辦商負責職員，需定期簽署declaration，與其他參與者無利益關係，包括直系親屬，防止利益輸送。

八) 授權書

取消業主授權立案法團或業委會成員，兩者多時存在矛盾及或隱藏利益，發現作弊情況普遍。鼓勵業主親身出席會議，可考慮授權其他個別人士，惟被授權人不能持多於某一數目授權書。授權書只賦與授權事先公佈的議案，不包括臨時加插的議案，防止被濫用。

九) 以上所述管理公司，顧問公司，承辦商等僱員若非物監管登記註冊，不得直接參與相關工程商議。

十) 香港沒有集體訴訟法例，小業主難以同大財團打官司，或者是時候檢討法例，容許大廈小業主進行集體訴訟。

以上建議未必能完全杜絕罪行，但肯定減少犯罪集團猖獗程度。