物業管理與圍標(二)

新建樓宇日多，物業管理需求有增無已，但物業管理公司水準不一，更有用盡方法斂財，雖然物業管理業監管局[物監局]採發牌制度，惟規管不足，本文促政府訂立收費標準。另外，鑒於有利用法律漏洞，大廈立案法團[立案法團]或業主委員會[業委會]被不法份子滲透，以至維修的承辦商及顧問公司，均受不法份子控制，小業主任由剝削，怒不可言。本文認為政府應訂立更嚴密法則，增加各方面投明度，防止非法活動。

建議：物監局除了監管物業管理公司，亦監管立案法團、業委會、及參與有多業權維修的顧問公司和承辦商。

一) 香港住宅有三種管理形式

1.單幢式的所謂三無大廈，沒有業主立案法團，沒有任何業戶組織，和沒有管理公司的大廈。針對此，政府去年(2025)推行「大廈管理專業顧問服務計劃」。這些均屬於很舊的樓宇，隨着市區重建，問題將隨時間消失。

2. 有成立立案法團，法團須依法例註冊，成員要登記，並有一定法律責任。業戶數目多的均聘請專業管理公司，業戶少的也自行聘請工作人員。立案法團對物業管理有最終決定權

3. 依公契賦與附例成立的業委會，惟大廈管理事務全由地產發展商屬下的管理公司操作。

業委會與立案法團不同，簡單的說，業委會屬非法人組織(non legal entity)，管理公司不一定要跟從業委會決定，而業委會不能轉換管理公司。

民政事務署多時被邀參加一些重要會議，一般只屬過場式的禮儀，多不會發表意見，亦不接受現場投訴。

二) 業主立案法團與業主委員會的成立和質素

1. 業主立案法團成員純義務性質，成員其中主要骨幹數人每月可支取象徵式的津貼，不少且自動放棄這俗稱車馬費，由於要定期開會及跟進大小事項，找有志和有識之士擔當不容易。

2. 業主委員會是根據大廈公契賦與附例成立，見於大型發展商的物業，成員亦是義務性質。

3. 無論是立案法團或業委會，成員多時拉雜成軍，對物業管理認識水準參差，甚至基本管理概念也缺乏。會議一般是由管理公司安排，兩者既合作，亦存在利害關係，又容易謀出對業主不利的事。

建議：

‑立案法團或業委會成員，最少一位須有由物監局認可的資格。物監局可舉辦簡單課程，教授物業管理基本知識和法律概念。立案法團或業委會亦可外聘有該項認可資格人士，以大廈業主利益為依歸，每屆以合約形式，一般而言，立案法團或業委會每年開會次數不多，支出不會很大，收費亦可視乎住宅單位多少而定。

‑立案法團或業委會成員，須通過警方背景審查，防止黑勢力滲入。

‑業委會屬於三不像，既非法定團體，又無實權，長遠而言，政府取消業委會，代之以立案法團，阻止物業管理公司托詞逃避業主監管，及物業管理公司不能施行單邊決議，例如任意加管理費。

三) 立案法團與業委會負責範圍

大廈物業管理分幾個大範疇，保安、清潔、公眾地方維修，大型屋苑有設立會所和園藝打理等。管理公司一般把上述外判，有規模的管理公司有標準合約藍本，或增修草擬不同內容，包括工作範圍，所需人手，然後向外招標。法團或業委會和管理公司可商討特別條款，或加入條文。

四) 招標形式

1. 登報公開

此方式難以控制入標數目，需花大量時間審核資格過往背境等。可靠性reliability不易評估。

2. 邀請管理公司名單上的承辦商

好處是入標數量有限制，入標承辦商資格事先已批核，符合條件，有過往紀錄查核，可靠性較高，爛尾機會較低。弊端是競爭小，且容易有默契造成圍標，俗稱分餅仔。此方式港鐵物業管理採用，惟經常被詬病中標價較市場為高。

無論是公開招標，或有指定的承辦商名單，圍標情況均可發生。政府推出的「招標妥」指引，內容空泛，騷不着癢處。

建議：維修有多業權物業的承建商須有物監管註冊登記，股東及董事名單及主要人員須經警方審查背景。市民可網上查閱，包括近期承辦工程的物業資料。

五) 大維修與顧問公司

政府法例，樓齡三十年以上有強制驗樓計劃，舊建築物維修涉及龐大費用，亦需要專門評估，一般先聘用顧問公司，作出建議，然後招標承辦。立案法團成員一般對維修專業認識不多，管理公司職員亦未必有全面認識，不法之徒容易滲入，近期新聞有不少報導，此處不贅。

建議：維修有多業權物業的顧問公司須有物監管註冊登記，股東及董事名單及主要人員須經警方審查背景。直接參與工程商議及審議者須備相關資格，供市民網上查閱，包括近期承辦工程的物業資料。

六) 管理公司

管理公司與立案法團間的合約本應是純商業的需求關係，收費是雙方協議，本文提出的是港鐵公司管理的物業，由於住戶組成的業委會無法定權力與港鐵達成協議，一切收費標準是港鐵單方面釐定，故此政府應清晰設定一套準則。現時港鐵的收費如下-

-每年從業戶所收的管理費收取一定的百分比。

-大廈所有支出費用再抽取8%，包括電費水費等。

如果是外判維修工程，港鐵須花時間跟進，收取費用還可說得通，8%是否合適的附加費，值得商確，且容易做成揮霍開支，如影印紙，電費等，無理由抽取附加費，這導至花費愈多，收入愈高的無止境誘因，再者，支出不受任何規管是一大患。有人提出通告等訊息，可透過電子方式傳送業主和有關業戶，及張貼於顯眼地方，每次可以省卻大量人力物力逐戶派送動輒以萬計的紙張。

七) 管理公司負責職員，立案法團或業委會成員，物業顧問公司和承辦商負責職員，需定期簽署declaration，與其他參與者無利益關係，包括直系親屬，防止利益輸送。

八) 授權書

取消業主授權立案法團或業委會成員，兩者多時存在矛盾及或隱藏利益，發現作弊情況普遍。鼓勵業主親身出席會議，可考慮授權其他個別人士，惟被授權人不能持多於某一數目授權書。授權書只賦與授權事先公佈的議案，不包括臨時加插的議案，防止被濫用。

九) 以上所述管理公司，顧問公司，承辦商等僱員若非物監管登記註冊，不得直接參與相關工程商議。

十) 香港沒有集體訴訟法例，小業主難以同大財團打官司，或者是時候檢討法例，容許大廈小業主進行集體訴訟。

以上建議未必能完全杜絕罪行，但肯定減少犯罪集團猖獗程度。

初哥學【四友齋叢說】《卷十九子一》道。可道非常道。

[古籍沒有標點符號，有者後人加上，位置不同則解釋迴異。]

(第四節)(節錄)

道。可道非常道。名，可名非常名。無，名天地之始。有，名萬物之母。故常無，欲以觀其妙。常有，欲以觀其竅。此兩者同出而異名，同謂之玄。玄之以玄，眾妙之門。

《道德經·第一章》

道可道，非常道。名可名，非常名。無名天地之始；有名萬物之母。故常無欲，以觀其妙；常有欲，以觀其徼。此兩者，同出而異名，同謂之玄。玄之又玄，衆妙之門。

《韓非子·卷六·解老第二十》

聖人觀其玄虛，用其周行，強字之曰道，然而可論，故曰：「道之可道，非常道也。」

初哥學【明心寶鑒】《順命篇第三》

[世事變化無常，不少人生活處事均持消極態度。]

(第八十九節)
得一日過一日，得一時過一時。

初哥學元曲《合汗衫》全名《相國寺公孫合汗衫》又名《汗衫記》元•張國賓

[共四折雜劇。張員外與妻兒媳婦賞雪喝酒，有人名陳虎因無錢被趕出門外，員外憐憫之心幫了他，兒子張孝友並認他為義弟，豈料恩將仇報，陳虎騙張孝友夫婦攜錢外出，員外極力勸阻不成，撕下兒子一半汗衫，途中張孝友被推下河，陳虎迫其妻就範改嫁，帶着幼兒被虐，十八年後，張孝友兒子成年，前已改名陳豹，赴京應考武舉，其母給他生父之半件汗衫，着他尋找張員外。陳豹中了武狀元，亦於偶然機會，爺孫碰面相認，得悉身世，與巡檢緝捕陳虎，原來巡檢又是當年受恩於張員外，時因路見小子欺負老人，出手誤殺小子被捕，配發沙門島，途中大雪饑餓，得員外賜食續命，再其後被人賞識，仕途進至巡檢，以下是他劇中自白。再說劇情發展，原來張孝友墮河後獲漁人救起，之後為僧，劇情最後三代大團圓，陳虎受嚴懲。]

(第四折)(節錄)

幸得彼處上司道我是個路見不平，拔刀相助的義士，屢次著我捕盜，有功加授巡檢之職。

醉眼看新聞

(本港新聞)

-有本港報章社評謂侵侵與盟國不咬弦，建議祖國撬牆腳。侵侵處事難以捉摸，醉眼勸諭起飛腳時提防給他起尾注。

-公立醫院急症室元旦開始加價，統計求診病人減少12%。若加費可以減少意外和緊急事故，當局再大加費可也。

 (國際新聞)

-日本女大統領不肯收回台灣有事即日本有事的言論，中國領導人大表不滿。日本獨攬台灣是不對，她或可試說台灣有事即亞洲有事，又或台灣有事即中國有事，看看反應。

-有報導侵侵準備出資十萬美元給每一格陵蘭市民與及發給美國護照，以換取格陵蘭主權。侵侵若同樣條件送給中國人民，肯定大受歡迎，能換取甚麼則不敢說。

-侵侵坦言毋視國際法。古代有謂目無皇法，侵侵與時並進而已。

(財經版)

-香港已超美，期望今年新股上市再勝美國。未來尚要看除牌的數字又誰大。

-全世界個人擁億萬財富最多的國家？答案：伊朗。每一美元約對一百萬貨幣單位。

-恒生銀行將取消上市地位，恒生交易不恒生，恒生指數無恒生。

物業管理與圍標(一)

大廈管理和維修問題困擾香港多年，本來物業管理和維修純是商業運作，社會自有調節，但問題是住宅涉及大眾業戶，政府應責無旁貸，納入規管，記得以前管理公司被黑社會滲透，政府立了例，採發牌制度，從業要登記註冊，經警方審查背景，基本問題解決了。

另一方面，政府鼓勵私人樓宇成立業主立案法團，讓業主自行管理自己的物業，本來意念不錯，但業主代表質素參差，亦產生不少問題，而政府任由自生自滅。

至於近年政府立例的舊樓宇強制驗樓計劃，更產生無數問題，大埔火災暴露法例粗疏，政府監管不力，攘成世紀大災。

人所皆知，維修涉及可觀的金錢數字，惹來不少垂涎，圍標，黑勢力滲入，貪污瀆職經常發生，廉政公署曾多次成功檢控，惟罪惡禁之不絕。

本文第二部份將建議政府可以做的事，雖然箇中不少問題，誠然，辦法總比困難多。

現在先講日出康城的事故。

港鐵[MTR]發展的日出康城，多個屋苑先後發生令人搖頭事件，根據港鐵附例，屋苑成立業主委員會[業委會]，與港鐵共同管理物業，業委會不同業主立案法團，後者需要註冊，為法人團體Legal entity，成員需按法例登記，負個人法律責任，法團是物業管理最終決策者，可以通過業主大會而轉換不稱職的物業管理公司；業委會無法律地位依據，港鐵作為物業管理，不一定要依從業委會決定，而附例不能成立業主立案法團。(最近一宗被懷疑圍標高造價的事件，有報導港鐵說是依從業委會指示，屬可笑。)

在有恃無恐的情況下，港鐵可以單邊定下不平等條例，雖然定期與業委會開會，惟結果多時有違業主權益。業委會的成立過程亦引發大疑問，就近期產生糾紛的領都，表露無遺。

領都有四千多單位，入伙數年，已出現外牆石屎剝落，室內滲水，水渠鏽蝕等現象，當時 2019/22屆之業委會不斷追索維修，港鐵作為物業管理人兼發展商，本應責無旁貸，業委會副主席每月與港鐵及發展商長時間開會被耍，加以拖字訣，只小修小補，甚至做一些行內稱化妝的表面工夫，至今問題無改善，且稱屋苑保養期已過，之後每項維修皆業主負責。有業主曾多次往港鐵週年股東大會公開宣洩，惟不得要領，事件不了了之。

當時之業委會監察不遺餘力，過問有懷疑的支出，甚至要求查看工程部人員的工作紀錄，公開投標時引入非指定的承辦商，連串努力，導致管理費有一年微減，數千萬元的儲備不致亂用。順便一談，每位工程部人員有工作咭每天記錄當天工作，當業委會主席要求查看，經理稱需一星期後，屋苑內絕大部份工程外判，工程部人員在打風豪雨時或會較忙。

這或許引致某方面不滿，業委會議時受騷擾，管理處放入不知來歷的人搗亂，業主大會亦見有組織人士喧嘩，甚至主席夫婦教書的學校受到滋擾，學校當局只能勸他專心教學，而主席放棄競選。清潔工人怠工，垃圾堆積，這應是管理公司協調，惟有人號召指責業委會。

之後另一屆的業委會與管理公司‘工作順利’，再沒有繼續前任業委會與港鐵會議執修的事，外牆維修用的棚架隨即拆除，最近連續三年管理費積累暴增43%，遠超任何經濟生活指標，數千萬元的儲備不知如何消失，又政府環保津貼停車場安裝電動車輸電的電樁，車場業主後期才知每單位要付兩萬多元，據悉其它多個屋苑不需個別付費，車場本應是車位業主的事，但不知如何所有業戶單位都受牽連，並遭恐嚇如推翻定案，須每住戶單位賠償一萬元以上，據報告安裝電樁費用三千三百萬元，但四千多單位住戶共要付出四千多萬元，不知邏輯在那裡。現屆業委會連續幾年加管理費也在會議通過，現見群情洶湧，突然在報告板大字反對加管理費。

據管理公司解釋，管理費加幅是因為數項合約到期，而新合約加幅所致，據有消息稱，在遴選新承辦商時，他們非取價低者得，而新合約有較舊合約多出七成以上，決定原因籠統不清，亦有違公平原則，箇中原因耐人尋味。有熟悉工程從業者表示，過去有外判工程均由指定承辦商落標，而結果費用較市場為高，這種制度極易產生流弊。又本來公開招標，條件是公開，能符合Scope of work所需，獲邀入標者已經過審查，包括背景資歷，獲選唯一考慮應是價低，如傾向某些人的喜好，是非常危險。港鐵管理多個屋苑，可以比較其他承辦商的收費情況。

前數年疫症期間，政府為保就業，發放大量津貼給某些公共服務企業，包括超市，與及大廈的服務承辦商，當時領都業委會認為，屋苑承辦商無受疫情影響，他們的收入是大廈管理費支取，於是與承辦商商討，結果全部願意回贈部份予業主基金，惟獨一保安公司獨佔，業委會於是決定約滿後十年不再錄用。可是新業委會上場，推翻禁令而續以高價聘用，此中關係令人費解。

另一方面，管理公司除了每月收取一定的管理費，任何支出也抽取8%附加費，這衍生利益衝突的誘因，即支出愈大，管理公司收入愈高，包括電費水費，如果是一些外判工程需要管理公司跟進，這還說得過去，但電費水費項目，管理公司的工作只是開支票或電子付款，以及電腦入賬而已。難怪有人說，公眾地方在冷天也狂開冷氣，的而且確，領都室內溫度比室外還要低，冬天也如是。再者，領都業主還須不時付所謂顧問費給港鐵總公司，成了雙重收費。

管理公司最近發出加費通告，表示領都管理費以建築面積計，較其它某些屋苑為低，並列出某些新建成的屋苑收費高昂，但故意避而不談區內有屋苑仍較便宜。其實，純以單位尺數難作比較，領都有四千多戶，以經濟比例效益Economy of scale，平均應該較細小屋苑便宜。

最近有業主發起反對大幅加管理費，並呼籲推翻車場電樁安排，不少業主對電樁安排不清不楚，至現在仍不明白個別車位業主為甚麼不可自行決定安裝與否，及無論是否電動車輛也要額外付二萬一千元，更奇怪的是住戶單位無車位也要共同負擔責任賠償。

有人發起收集業主簽名召開特別業主大會，管理公司不准在大廈大堂進行，呼籲者被迫在戶外天橋，冒寒風之苦取業主簽名支持，雖然而此，管理公司更以清潔為理由，封了半邊天橋，呼籲者遷往更遠地方，管理公司又以高圍板把呼籲者隔絕於行人，聲稱活動未經批准，事實上，發起人曾申請，但無正面回覆，協助呼籲的人士是家庭主婦和長者，管理公司欺凌老弱，不人道。

管理公司高級職員年終花紅與公司收入掛鉤，難怪積極開取收入來源。雖然如此，對其客戶，即業主住戶並不合作，多時為難，對一些投訴拖延回覆，甚至不回覆，所以業戶每每須‘白紙黑字’ 留記錄，管理公司與業戶長期處敵對狀態。就是客務處的設計亦極不友善，業戶入門跟‘高高’在上的接待職員說話，要站着擡起頭，隔着玻璃大聲說，有點像舊式的朝奉店(當舖) 。

領都業委會組成和會議進行形式也值得商確，領都有十座，每座選一代表，如業主有多個單位分佈不同座數，他可以一人代表多座，委員缺席會議可授權其他出席委員，會議亦容許透過WhatsApp進行投票。會議本是議事地方，大家坐下商量陳述利弊，然後投票決定，不應以物業業權多少方式決定結果。

前曾有委員對某事件不滿，鬧上至高級經理，據稱有人表示，「不滿意可以告我們(控訴港鐵)，我們有龐大律師團隊」，這說法有違專業精神與道德。(事實上，有屋苑業主控告港鐵，地方法院判港鐵敗訴，結果港鐵上訴高院仍敗訴，可憐業主獲賠償後，仍損失大部份可觀的律師訟費。)

下篇文章將建議政府如何規範大廈管理及如何防止圍標。

初哥學元曲《望江亭》全名《望江亭中秋切澮》元•關漢卿

[四折雜劇，新寡譚記兒才貌雙全，寄居女道觀，觀主侄兒白士中亦喪偶，金榜題名，上任潭州為官太守，途中拜訪觀主，觀主撮合他們成親。權貴楊衙內欲奪譚記兒為妾，懷恨白士中，楊稟奏聖上，誣告他瀆職，獲賜勢劍金牌(尚方寶劍和聖旨)把他處死。譚記兒有妙計，時為中秋，扮為漁婦，在望江亭灌醉楊衙內，盜取勢劍金牌。再後湖南都御史暗查此事，奏上朝廷，楊衙內受懲處，白士中續治潭州，夫妻二人快樂生活。以下為楊衙內陷害白士中時所唱，有說這兩句話本來是「量小非君子 無度不丈夫」來形容男子寬厚量度，給人改了。]

(第二折)(節錄)

常言道：恨小非君子，無毒不丈夫。

高清修复1958张君秋京剧电影《望江亭》完整版
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