大廈管理和維修問題困擾香港多年，本來物業管理和維修純是商業運作，社會自有調節，但問題是住宅涉及大眾業戶，政府應責無旁貸，納入規管，記得以前管理公司被黑社會滲透，政府立了例，採發牌制度，從業要登記註冊，經警方審查背景，基本問題解決了。
另一方面，政府鼓勵私人樓宇成立業主立案法團，讓業主自行管理自己的物業，本來意念不錯，但業主代表質素參差，亦產生不少問題，而政府任由自生自滅。
至於近年政府立例的舊樓宇強制驗樓計劃，更產生無數問題，大埔火災暴露法例粗疏，政府監管不力，攘成世紀大災。
人所皆知，維修涉及可觀的金錢數字，惹來不少垂涎，圍標，黑勢力滲入，貪污瀆職經常發生，廉政公署曾多次成功檢控，惟罪惡禁之不絕。
本文第二部份將建議政府可以做的事，雖然箇中不少問題，誠然，辦法總比困難多。
現在先講日出康城的事故。
港鐵[MTR]發展的日出康城，多個屋苑先後發生令人搖頭事件，根據港鐵附例，屋苑成立業主委員會[業委會]，與港鐵共同管理物業，業委會不同業主立案法團，後者需要註冊，為法人團體Legal entity，成員需按法例登記，負個人法律責任，法團是物業管理最終決策者，可以通過業主大會而轉換不稱職的物業管理公司；業委會無法律地位依據，港鐵作為物業管理，不一定要依從業委會決定，而附例不能成立業主立案法團。(最近一宗被懷疑圍標高造價的事件，有報導港鐵說是依從業委會指示，屬可笑。)
在有恃無恐的情況下，港鐵可以單邊定下不平等條例，雖然定期與業委會開會，惟結果多時有違業主權益。業委會的成立過程亦引發大疑問，就近期產生糾紛的領都，表露無遺。
領都有四千多單位，入伙數年，已出現外牆石屎剝落，室內滲水，水渠鏽蝕等現象，當時 2019/22屆之業委會不斷追索維修，港鐵作為物業管理人兼發展商，本應責無旁貸，業委會副主席每月與港鐵及發展商長時間開會被耍，加以拖字訣，只小修小補，甚至做一些行內稱化妝的表面工夫，至今問題無改善，且稱屋苑保養期已過，之後每項維修皆業主負責。有業主曾多次往港鐵週年股東大會公開宣洩，惟不得要領，事件不了了之。
當時之業委會監察不遺餘力，過問有懷疑的支出，甚至要求查看工程部人員的工作紀錄，公開投標時引入非指定的承辦商，連串努力，導致管理費有一年微減，數千萬元的儲備不致亂用。順便一談，每位工程部人員有工作咭每天記錄當天工作，當業委會主席要求查看，經理稱需一星期後，屋苑內絕大部份工程外判，工程部人員在打風豪雨時或會較忙。
這或許引致某方面不滿，業委會議時受騷擾，管理處放入不知來歷的人搗亂，業主大會亦見有組織人士喧嘩，甚至主席夫婦教書的學校受到滋擾，學校當局只能勸他專心教學，而主席放棄競選。清潔工人怠工，垃圾堆積，這應是管理公司協調，惟有人號召指責業委會。
之後另一屆的業委會與管理公司‘工作順利’，再沒有繼續前任業委會與港鐵會議執修的事，外牆維修用的棚架隨即拆除，最近連續三年管理費積累暴增43%，遠超任何經濟生活指標，數千萬元的儲備不知如何消失，又政府環保津貼停車場安裝電動車輸電的電樁，車場業主後期才知每單位要付兩萬多元，據悉其它多個屋苑不需個別付費，車場本應是車位業主的事，但不知如何所有業戶單位都受牽連，並遭恐嚇如推翻定案，須每住戶單位賠償一萬元以上，據報告安裝電樁費用三千三百萬元，但四千多單位住戶共要付出四千多萬元，不知邏輯在那裡。現屆業委會連續幾年加管理費也在會議通過，現見群情洶湧，突然在報告板大字反對加管理費。
據管理公司解釋，管理費加幅是因為數項合約到期，而新合約加幅所致，據有消息稱，在遴選新承辦商時，他們非取價低者得，而新合約有較舊合約多出七成以上，決定原因籠統不清，亦有違公平原則，箇中原因耐人尋味。有熟悉工程從業者表示，過去有外判工程均由指定承辦商落標，而結果費用較市場為高，這種制度極易產生流弊。又本來公開招標，條件是公開，能符合Scope of work所需，獲邀入標者已經過審查，包括背景資歷，獲選唯一考慮應是價低，如傾向某些人的喜好，是非常危險。港鐵管理多個屋苑，可以比較其他承辦商的收費情況。
前數年疫症期間，政府為保就業，發放大量津貼給某些公共服務企業，包括超市，與及大廈的服務承辦商，當時領都業委會認為，屋苑承辦商無受疫情影響，他們的收入是大廈管理費支取，於是與承辦商商討，結果全部願意回贈部份予業主基金，惟獨一保安公司獨佔，業委會於是決定約滿後十年不再錄用。可是新業委會上場，推翻禁令而續以高價聘用，此中關係令人費解。
另一方面，管理公司除了每月收取一定的管理費，任何支出也抽取8%附加費，這衍生利益衝突的誘因，即支出愈大，管理公司收入愈高，包括電費水費，如果是一些外判工程需要管理公司跟進，這還說得過去，但電費水費項目，管理公司的工作只是開支票或電子付款，以及電腦入賬而已。難怪有人說，公眾地方在冷天也狂開冷氣，的而且確，領都室內溫度比室外還要低，冬天也如是。再者，領都業主還須不時付所謂顧問費給港鐵總公司，成了雙重收費。
管理公司最近發出加費通告，表示領都管理費以建築面積計，較其它某些屋苑為低，並列出某些新建成的屋苑收費高昂，但故意避而不談區內有屋苑仍較便宜。其實，純以單位尺數難作比較，領都有四千多戶，以經濟比例效益Economy of scale，平均應該較細小屋苑便宜。
最近有業主發起反對大幅加管理費，並呼籲推翻車場電樁安排，不少業主對電樁安排不清不楚，至現在仍不明白個別車位業主為甚麼不可自行決定安裝與否，及無論是否電動車輛也要額外付二萬一千元，更奇怪的是住戶單位無車位也要共同負擔責任賠償。
有人發起收集業主簽名召開特別業主大會，管理公司不准在大廈大堂進行，呼籲者被迫在戶外天橋，冒寒風之苦取業主簽名支持，雖然而此，管理公司更以清潔為理由，封了半邊天橋，呼籲者遷往更遠地方，管理公司又以高圍板把呼籲者隔絕於行人，聲稱活動未經批准，事實上，發起人曾申請，但無正面回覆，協助呼籲的人士是家庭主婦和長者，管理公司欺凌老弱，不人道。
管理公司高級職員年終花紅與公司收入掛鉤，難怪積極開取收入來源。雖然如此，對其客戶，即業主住戶並不合作，多時為難，對一些投訴拖延回覆，甚至不回覆，所以業戶每每須‘白紙黑字’ 留記錄，管理公司與業戶長期處敵對狀態。
領都業委會組成和會議進行形式也值得商確，領都有十座，每座選一代表，如業主有多個單位分佈不同座數，他可以一人代表多座，委員缺席會議可授權其他出席委員，會議亦容許透過WhatsApp進行投票。會議本是議事地方，大家坐下商量陳述利弊，然後投票決定，不應以物業業權多少方式決定結果。
前曾有委員對某事件不滿，鬧上至高級經理，據稱有人表示，「不滿意可以告我們(控訴港鐵)，我們有龐大律師團隊」，這說法有違專業精神與道德。(事實上，有屋苑業主控告港鐵，地方法院判港鐵敗訴，結果港鐵上訴高院仍敗訴，可憐業主獲賠償後，仍損失大部份可觀的律師訟費。)
下篇文章將建議政府如何規範大廈管理及如何防止圍標。
